Bauumlage und Baureinigungskosten

Nach § 4 Abs. 4 Nr. 3 VOB/B hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer bereits vorhandene Anschlüsse für Wasser und Energie kostenfrei zur (Mit-)Nutzung zu überlassen. Existieren keine Anschlüsse, muss der Auftragnehmer die benötigten Anschlüsse selber schaffen. Doch auch wenn der Auftragnehmer die Anschlüsse kostenlos nutzen darf, heißt das nicht, dass auch die Verbrauchskosten durch den Auftraggeber zu tragen sind. Dabei muss die Strom- und Wasserumlage angemessen und nachvollziehbar sein. Der Auftragnehmer muss die Möglichkeit haben, die verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach tatsächlichem Aufwand abzurechnen. Die Geräte zur Messung des exakten Verbrauchs müssen allerdings durch den Auftragnehmer selbst beschafft werden.

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Das heißt, dass der Auftraggeber nach § 4 Abs. 4 VOB/B die Kosten für Strom und Wasser umlegen darf, wenn die VOB/B vereinbart wurde. Alle übrigen Kosten, wie z. B. die Kosten für eine Bauwesenversicherung, dürfen nur in Abzug gebracht werden, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart worden ist. Nach BGH-Urteilen dürfen AGB Umlageklauseln für Strom und Wasser enthalten, wie beispielsweise »Bauwasser: In der Schlussrechnung werden die Verbrauchskosten und Kosten für Messer und Zähler mit 1,2 % des Endbetrages der Schlussrechnung abgezogen.«

Gerade auf großen Baustellen mit unterschiedlichen Gewerken ist es schwierig bis nahezu unmöglich, den anteiligen Verbrauch jedes einzelnen Betriebs an Strom, Wasser, etc. exakt zu ermitteln. Daher hat sich die sogenannte Bauumlage durchgesetzt. Sie wird als Prozentsatz auf die Auftrags- oder Schlussrechnungssumme vereinbart. Dabei kann sowohl die Netto- als auch die Bruttosumme als Bemessungsgrundlage vereinbart werden. Gibt es keine Vereinbarung, wird im Allgemeinen die Bruttosumme zugrunde gelegt.

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Klauseln für Baureinigungskosten

Sie sind allgemein unwirksam, weil dies eine unangemessene Benachteiligung des Einzelnen bedeuten könnte. Ist nichts anderes vereinbart, ist jeder Auftragnehmer für die Entsorgung und Beseitigung der Verunreinigung aus seinem Bereich zuständig.

Oft besteht praktisch das Problem, dass in Verträgen eine allgemeine Formulierung bzgl. der Bauumlage getroffen wird, z. B.: »Der Auftragnehmer beteiligt sich mit 2,5 % an den Kosten für Baustrom, Bauwasser und sanitären Einrichtungen«. Bei Abzug der Umlage treten dann die ersten Probleme auf, da nicht vereinbart worden ist, was als Bemessungsgrundlage herangezogen wird. Daraus ergibt sich vielfach die Meinung, dass eine solche Klausel dann unwirksam ist, weil sie den Auftragnehmer benachteiligt. Der Grund: Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind AGB-Klauseln, die nicht klar und verständlich sind unwirksam.

Das trifft aber nicht zu! Das OLG Hamm (Urteil vom 19.11.1999, 12 U 18/99, BauR 2000, 278.) hat entschieden, dass fehlende Angaben zur Bezugsgröße nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Die betreffende Klausel sei vielmehr durch den Auftragnehmer auszulegen. Dabei ist zu beachten, dass die Bauumlage – wie bereits erwähnt – in der Praxis von der Schlussrechnungssumme (Bruttosumme) berechnet wird. Eine gesetzliche Vorschrift gibt es hier jedoch nicht und nach Meinung des OLG Hamm ist es auch unerheblich, ob die Netto- oder Bruttosumme als Bemessungsgrundlage herangezogen wird. Egal welche Bemessungsgrundlage herangezogen wird – letztlich ergeben sich keine Unterschiede in der Gesamtrechnung.

Fotos: Günther Havleva/pixelio.de; Andreas Liebhart/pixelio.de